Вместо квартир — “каморки”: разбираем финты с облигациями ЖК “Маяк Минска”

Компания “Эмирейтс Блю Скай”, принадлежащая близким к Лукашенко крупным застройщикам братьям Каричам, недавно изменила перечень заложенного имущества в выпусках облигаций. В 29-м выпуске уменьшилось количество заложенных квартир в комплексе “Минск Мир”, а в 31-м в качестве залога значатся… помещения для хранения велосипедов в домах “Маяка Минска”!

Еврорадио попросило расшифровать такие движения с ценными бумагами старшего аналитика “Альпари Евразия” Вадима Иосуба.

— Бывают облигации без залога, когда компания говорит, мол, мы у вас одалживаем деньги и даём честное слово, что вернём, — объясняет аналитик. — А есть выпуски облигаций, под которые делается залог: тем самым компания, продающая облигации, показывает, что “мы обещаем деньги вам отдать, но если что-то случится, то вот имущество, которое в случае чего будет продано, и деньги от продажи пойдут на погашение облигаций”. Понятно, что при наличии такого залога облигации выглядят гораздо надёжнее. Честным словом и залогом можно добиться больше, чем просто честным словом.

Облигации хорошо выглядят до тех пор, пока в качестве залога выставляется ликвидное имущество, которое без особых проблем можно продать. Залоговые квартиры в облигациях компании Каричей поменяли на помещения для хранения велосипедов — как это понимать?

— Когда в качестве залога выступают непроданные квартиры, то понятно, что речь идёт о достаточно ликвидном залоге. За этими облигациями в таком случае стоят реальные гарантии. Квартиры можно превратить в деньги, а деньги вернуть в случае каких-то долгов. Если же речь идёт о замене квартир нежилыми помещениями, то тут уже нужно разбираться, что это за помещения и насколько они ликвидны.

Если во втором выпуске упомянутых облигаций имущество заменяется на помещения для хранения велосипедов, то это уже вызывает массу вопросов, — сомневается аналитик. — Потому что, скажем прямо, кому нужны эти помещения для хранения велосипедов? Можно ли их хоть кому-то продать или поменять их целевое назначение? Грубо говоря, кому может прийти в голову купить каморку в подъезде? И вот получается фокус: был залог ликвидный, который очевидно можно было продать, и тут его меняют на возможно неликвидный залог. Формально он имеет какую-то оценку, но может быть так, что продать его не получится.

На первый взгляд это выглядит как “развод” инвесторов — по крайней мере, с точки зрения надёжности облигаций.

Что за фокусы под носом у государства? Это вообще законно?

— Формально они имеют право поменять на залог не меньшей стоимости, — отвечает эксперт. — Тем более выпуск облигаций регистрируется властями. Формально можно провести такой трюк.

Другое дело, что регистрирующий облигации орган какому-нибудь другому эмитенту вряд ли утвердил бы такую замену залога, понимая, что ликвидный залог меняется на абсолютно неликвидный. Но мы знаем о привилегированном статусе этой группы компаний. Вероятнее всего, поступил прямой приказ — зарегистрировать такие изменения. Ну и зарегистрировали.

Трюки от застройщика, попавшего под санкции, — значит ли это, что у компании Каричей дела идут не очень?

— У них нет публичной отчётности, гадать тяжело. Можно высказать предположение, что в условиях санкций их финансовое положение не стало лучше, — считает Вадим Иосуб. — Может быть, упал спрос на квартиры, которые они строят, но это предположение, которое цифрами я подтвердить не могу.

Может быть, увидели вероятность того, что они не смогут гасить свои облигации и в какой-то момент дело может дойти до дефолта и необходимости расплачиваться заложенным имуществом. И вот на такой случай они снижают для себя риски. В случае чего они уже не будут продавать квартиры, а скажут “ну вот есть помещения, пусть суд их продаёт и возвращает долги покупателям наших облигаций”.

Аналитик уверен что такие “пассы руками” в любом случае будут иметь последствия для компании Каричей.

— Даже если завтра компания решит продать облигации, обеспеченные ликвидным залогом, то потенциальные покупатели, зная, что этот залог в любой момент может поменяться на непонятно что, десять раз подумают, прежде чем их покупать, или попросят более высокую процентную ставку с большей доходностью.