"Раньше на 10 минчан был 1 приезжий, а теперь на 10 приезжих — 1 минчанин"

О проблемах с арендными квартирами и невероятном росте цен, сегодня беседуем с заместителем гендиректора центра торговли недвижимостью "Пакодан" Оксаной Лукашевич.

Еврорадио: Всех сейчас интересует, почему так подорожали съёмные квартиры?

Оксана Лукашевич: Я работаю на рынке аренды больше 15 лет и объяснение тут простое. На рынке продаж идёт резкое замедление количество продаваемых и покупаемых квартир — возникает дефицит обменного процесса. На примере — когда идет большое количество покупаемых и продаваемых квартир, идёт обменный процесс. Молодая семья, родители дали денег, взяли кусочек кредита в банке, купили квартиру. А арендную квартиру отдали назад хозяевам. Хозяева снова обратились в агентство, квартира пришла назад, и пошёл обменный процесс. Таким образом, идёт постоянный процесс обмена. Как только процесс покупки и продажи замедляется, тут же на рынке возникает дефицит.

Еврорадио: Цены изменились, а что с квартирами?

Оксана Лукашевич: Никаких особенных изменений в тех квартирах, которые были раньше за 70 долларов или за 150, хозяева не производят. Они не делают ремонт, не добавляют новой техники. Квартира та же самая. Мы годами отслеживаем квартиры. Например, на улице Интернациональной в центре сдается однокомнатная квартира. Как 5 лет назад она стоила 500, так и в этом году она пришла за 550, в том же состоянии, практически с теми же обоями.

Еврорадио: А почему уже 550?

Оксана Лукашевич: Ну, вот так решили, что 500 мало.

Еврорадио: Чем отличается рынок аренды у нас и за рубежом?

Оксана Лукашевич: В принципе, чтобы объяснить, что происходит с рынком, его надо описать. В самих правилах продажи есть сноска, что к аренде нужно относиться так же, как к продаже — проверять историю квартиры и так далее. У нас в законодательной базе нет определений, что такое аренда, ни для хозяев, ни для агентств.

В цивилизованных странах есть определенный перечень — ты имеешь право сдавать, если квартира в собственности и имеет следующий набор мебели. Вот в таком виде и таком состоянии. Для агентства было бы проще, если бы у нас была описательная база, и в законе было сказано, какую квартиру можно сдавать.

Но у нас на это не обращают внимания. Считают, что рынок аренды как был, так и будет. Целый комплекс недоработок по аренде в законодательной базе.

Изучая опыт цивилизованных стран, я поняла, что там есть такое понятие, как длинные деньги. Строится дом не для продажи, а деньги вынимаются в течении 40 лет. Оплачивается процент банку, и ещё выгодно получается.

Еврорадио: А кто этим занимается? Государство?

Оксана Лукашевич: Конкретные собственники. Если у меня есть деньги в банке, и я хочу через 40 лет своим детям оставить состояние от стоимости этого дома, я строю этот дом, сдаю в аренду и назначаю управляющего. Он начинает сдавать квартиры, получать прибыль, гасить процент в банке. Людям, например, через 40 лет аренды, можно выкупить эту квартиру. В то же время, человек, который управляет этим домом, он там и живёт. Вы видели в разных зарубежных фильмах аналог. Человек, который живёт в этом доме, живёт его проблемами, управляет и отчитывается собственнику о проделанной работе. У нас по такой схеме не идут.

Ситуация по аренде будет усугубляться

Еврорадио: На форумах люди обсуждают ситуацию, пишут, что это риэлторы специально нагнетают цены. Еврорадио позвонило в агентства, чтобы сдать квартиру. В итоге все советовали сдать дороже, хотя изначально предлагали более низкую цену.

Оксана Лукашевич: Уровень цен идёт вверх, вот смотрите по журналу, первая квартира, с которой начинается цена, Янки Мавра однокомнатная — 400 долларов, следующая Шаранговича — 450. Если у меня будет квартира за 200, никто просто не поверит, что она есть. Потому что общее мнение другое.

Во-вторых, из каких побуждений мы советуем повысить. Человек, сдающий недвижимость, должен получить из неё наибольшую выгоду. На сегодняшний момент мы обманем того человека, если скажем что поставив стиральную машину, он не получит выгоды. Вам сказали реальную рыночную стоимость. Если надо сдать срочно с предоплатой за год, квартиру взяли бы на условиях по 200 долларов.

У агентства недвижимости, как у посредника есть две стороны. Есть клиент, который хочет снять квартиру, и тот, который хочет сдать. И если я постоянно буду, как агент, занижать стоимость квартир, то у меня в итоге не будет ни одной квартиры. Если это новостройка, там лежит ламинат, кафель, современный мягкий угол, то эта квартира не будет стоить 200 долларов. Потому что уровень цен на такие квартиры выше. Поэтому мы предлагаем добавить туда технику и сдавать дороже. Потому что эта квартира не брежневка и не хрущёвка.

Еврорадио: Пусть так, но сейчас, в принципе, найти квартиру дешевле 300 невозможно?

Оксана Лукашевич: Проблема не в агентствах. Это не делают агентства по недвижимости. Сегодня сдаётся квартира на Логойском тракте. Можем с вами туда поехать, и вы ещё попробуйте скинуть 10 долларов от тех «300 плюс коммунальные», которые требует в данный момент хозяйка.

Еврорадио: А что в этой квартире есть?

Оксана Лукашевич: Кухня с холодильником, секция и мягкий угол 70-х годов! И стоит она 300 долларов. И это не мои рекомендации. И вчера мне в ультимативной форме было сказано: я посмотрела в интернете, я знаю уровень цен, и вы не введёте меня в заблуждение.

Наступило время хозяев, которые хотят получить большую выгоду, а разумные люди уже сдали квартиры

Еврорадио: Откуда это появилось, раньше сдавали люди за 200, и было нормально всё?

Оксана Лукашевич: Когда был период кризиса, с долларом проблемы, мы сдавали квартиры и за 1,3 миллиона рублями без проблем, эта стоимость шла от хозяев.

Очень многие хозяева хотят стабильно получать свои 1,5 миллиона за аренду. Что б у них жила семья, долго, и за квартирой смотрели. Есть же люди, которые хотят получить любым путём моментальную выгоду. Сегодняшний период — это именно такие хозяева.

Рынок делится на слои, и в каждом слое есть разумные люди, и есть неразумные. Всё это им объяснить одному агенту это очень сложно. Надо вести разъяснительную работу, но нужна законодательная база. Мне бы объяснить той хозяйке, что угол 70-х годов вы не имеет права сдавать, потому что не подходите под стандарт. И ваша квартира не может считаться укомплектованной, потому что там нет стиральной машины и холодильника, потому что, к сожалению, такой закон.

За границей всё это прописано. Какая кухня, какой холодильник, мебель не старше двух лет. И у агента там есть чёткий стандарт, какой должна быть квартира.

Еврорадио: Но люди готовы снимать за такие деньги? Или им просто некуда деваться, потому что настолько увеличился спрос?

Оксана Лукашевич: Спрос на самом деле огромный. Но мы только фиксируем заявки. Посмотрите в журнал, как вы думаете, из 8 поступивших заявок можно чем то обеспечить? Вот пришла комната на Денисовской для девушки, а мне сегодня позвонило 8 человек, которые хотят до 300 однокомнатную квартиру со стиральной машиной. Это вся информация, и телефоны молчат, мы с вами беседуем уже почти 20 минут.

Еврорадио: Может, это связано с тем, что люди боятся сдавать льготное жильё, из-за высказывания президента?

Оксана Лукашевич: В данный момент я, в принципе, согласна с президентом. Если вы получили льготный однопроцентный кредит, и вам негде жить, а сейчас сдаёте в аренду и не живёте там сами, вы лишили возможности миллионы семей, которые живут в трансформаторной будке. Пожарный, который курирует нас, живет с женой и ребёнком именно там, потому что ему не досталось льготного кредита. Но эта ситуация на рынке не сделала погоды. У нас не дают каждому второму льготные кредиты, дают избранным.

Просто не идёт обменный процесс. И не идёт очень серьёзно. В аренде всегда было много пробелов, в том числе, в законе, и сейчас они просто накопились. Но появилось ещё новое. Маленькие города — Смолевичи, Заславль, Олехновичи, Гатово, Михановчи. Приток народа идёт в Минск — они хотят тут работать. Если по нашей книге регистраций раньше на 10 минчан был один иногородний, то теперь на 10 иногородних один минчанин, которые ищут квартиру.

Еврорадио: Но квартиры сейчас очень дорогие, даже в Минске не многие зарабатывают столько, чтобы снять квартиру за 300-400 долларов и ещё на жизнь оставалось. Откуда у людей деньги?

Оксана Лукашевич: Происходит уплотнение аренды. Сбиваются люди в 2-3 человека в однокомнатные квартиры. И в силу того, что их живёт по 3 человека, то выходит не очень дорого, поэтому они соглашаются.

Хозяева при 20 желающих становятся на табуретку и спрашивают: “Кто больше даст?”

Еврорадио: Сейчас идут разговоры про государственные арендные дома. Сможет ли государственная аренда поменять ситуацию к лучшему?

Оксана Лукашевич: Те арендные дома, которые сейчас планируются, они не решат вопрос. Даже десятую долю. Даже такой арендный район, как Малиновка, стоимость по аренде не уменьшит. Потому что людей в поисках заработков в Минск приехало гораздо больше. Потому что найти работу на 3-4 миллиона рублей в Заславле невозможно, а в Минске возможно. Тот же гипермаркеты набирают продавцов. И молодежь двигается сюда, чтобы просто заработать, и жизнь тут более масштабная.

Еврорадио: Есть ли хоть какие то надежды на улучшение ситуации?

Оксана Лукашевич: Пока продажи не двинутся и не пойдут кредиты на выгодных для людей условиях, ничего не изменится. В 1995 году, когда я пришла работать, была абсолютно такая же ситуация на рынке аренды. Мы ездили по факту на квартиры за 300, и это была одна квартира — один выезд. Выбора не было, и все об этом знали.

И такого не было, что я посмотрю 20 квартир, а выберу то, что мне понравится больше. Их просто не было на рынке! И теперь права выбора нет. В затылок дышат ещё 10 человек, или 20. Хозяева при 20 желающих становятся на табуретку и спрашивают: “Кто больше даст?” Мы в таких аукционах тоже участвуем. Такое в последнее время часто бывает.

Еврорадио: Какие же есть пути решения, на ваш взгляд?

Оксана Лукашевич: Определение аренды. Опередить, что такое аренда, на каких условиях сдают хозяева, на каких принимают агентства и принять это, как законодательную базу. Четко и понятно: вот эта квартира может стоить столько-то, вот эта столько. Определить ответственность хозяев за сдачу по завышенной стоимости. И определить сумму налога не одной базовой, а процентом.

Как будет нормальная ставка по кредитам, и люди поймут, что это выгодно, тут же двинется рынок.

И решить вопрос не с самим арендным жильём, а с иногородними. Как это раньше было, когда люди приезжали, и предприятия давали общежития, где жили по 4 человека. Не было такого выплеска приезжающих именно на частный жилой фонд.

И хозяева тормознутся по уровню подъёма цен. Я вам говорила, что квартира, которая стоила 70 долларов, она стоит 300 без улучшений, а такого допускать нельзя. Хозяева должны понимать, что сдавая квартиру в аренду и получая почти чистую прибыль, должны потратить третью часть этих денег, на то, чтобы квартира хорошо выглядела и приятно было туда заселиться.

Еврорадио: Может, сегодня выгоднее взять кредит и купить квартиру и платить по кредиту, чем снимать?

Оксана Лукашевич: У меня было 15 постоянных клиентов в прошлом месяце. Когда цены пошли вверх, 8 из 15 взяли кредиты и купили квартиры. Они говорят, что нам проще 400 долларов банку платить, но жить в своей квартире. Люди посчитали, что тот же кредит в месяц будет обходится 350-400 долларов, но уже за своё жильё.

Еврорадио: Но почему тогда не улучшается ситуация?

Оксана Лукашевич: Потому что процент не очень большой людей, которые могут взять кредит, как молодая семья и так далее.

Дефицит жилья чувствуется и не только в Минске, но и в областных городах. Много приезжих с периферии, много россиян — за лето я человек 20 заселила. Они занимают достаточно большую нишу. Студенты в июне не выехали! Обычно освобождается много квартир, но они не выехали, а потом приехали новые! А те, которые закончили, они тоже не все назад уехали. Жильё практически не освобождалось. Хорошие недорогие квартиры сдаются через знакомых, но это довольно узкий круг, и они уже все заняты.