"Раней на 10 мінчукоў быў 1 прыезджы, а цяпер на 10 прыезджых — 1 мінчук"

Аб праблемах з арэнднымі кватэрамі і неверагодным росце коштаў, сёння гутарым з намеснікам гендырэктара цэнтра гандлю нерухомасцю "Пакодан" Аксанай Лукашэвіч.

Еўрарадыё: Усіх цяпер цікавіць, чаму так падаражэлі здымныя кватэры?

Аксана Лукашэвіч: Я працую на рынку арэнды больш 15 гадоў, і тлумачэнне тут простае. На рынку продажаў ідзе рэзкае запаволенне колькасці прадаваных і набываных кватэр — узнікае дэфіцыт абменнага працэсу. На прыкладзе — калі ідзе вялікая колькасць набываных і прадаваных кватэр, ідзе абменны працэс. Маладая сям'я, бацькі далі грошай, узялі кавалачак крэдыту ў банку, купілі кватэру. А арэндную кватэру аддалі назад гаспадарам. Гаспадары зноў звярнуліся ў агенцтва, кватэра прыйшла назад, і пайшоў абменны працэс. Такім чынам, ідзе сталы працэс абмену. Як толькі працэс куплі і продажу запавольваецца, тут жа на рынку ўзнікае дэфіцыт.

Еўрарадыё: Кошты змяніліся, а што з кватэрамі?

Аксана Лукашэвіч: Ніякіх асаблівых змен у тых кватэрах, якія былі раней за 70 долараў ці за 150, гаспадары не вырабляюць. Яны не робяць рамонт, не дадаюць новай тэхнікі. Кватэра тая ж самая. Мы гадамі адсочваем кватэры. Напрыклад, на вуліцы Інтэрнацыянальнай у цэнтры здаецца аднапакаёвая кватэра. Як 5 гадоў назад яна каштавала 500, так і сёлета яна прыйшла за 550, у тым жа стане, практычна з тымі ж шпалерамі.

Еўрарадыё: А чаму ўжо 550?

Аксана Лукашэвіч: Ну, вось так вырашылі, што 500 мала.

Еўрарадыё: Чым адрозніваецца рынак арэнды ў нас і за мяжой?

Аксана Лукашэвіч: У прынцыпе, каб растлумачыць, што адбываецца з рынкам, яго трэба апісаць. У саміх правілах продажу ёсць зноска, што да арэнды трэба ставіцца гэтак жа, як да продажу — правяраць гісторыю кватэры і гэтак далей. У нас у заканадаўчай базе няма вызначэнняў, што такое арэнда, ні для гаспадароў, ні для агенцтваў.

У цывілізаваных краінах ёсць вызначаны пералік — ты маеш права здаваць, калі кватэра ва ўласнасці і мае наступны набор мэблі. Вось у такім выглядзе і такім стане. Для агенцтва было б прасцей, калі б у нас была апісальная база, і ў законе было сказана, якую кватэру можна здаваць.

Але ў нас на гэта не зважаюць. Лічаць, што рынак арэнды як быў, так і будзе. Цэлы комплекс недапрацовак па арэндзе ў заканадаўчай базе.

Вывучаючы досвед цывілізаваных краін, я зразумела, што там ёсць такое паняцце, як доўгія грошы. Будуецца хата не для продажу, а грошы вымаюцца цягам 40 гадоў. Аплачваецца адсотак банку, і яшчэ выгадна атрымліваецца.

Еўрарадыё: А хто гэтым займаецца? Дзяржава?

Аксана Лукашэвіч: Канкрэтныя ўласнікі. Калі ў мяне ёсць грошы ў банку, і я хачу праз 40 гадоў сваім дзецям пакінуць спадчыну ад кошту гэтага дома, я будую гэты дом, здаю ў арэнду і прызначаю кіраўніка. Ён пачынае здаваць кватэры, атрымліваць прыбытак, гасіць адсотак у банку. Людзям, напрыклад, праз 40 гадоў арэнды, можна выкупіць гэту кватэру. У той жа час, чалавек, які кіруе гэтым домам, ён там і жыве. Вы бачылі ў розных замежных фільмах аналаг. Чалавек, які жыве ў гэтым доме, жыве яго праблемамі, кіруе і трымае справаздачу ўласніку аб зробленай працы. У нас па такой схеме не ідуць.

Сітуацыя па арэндзе будзе пагаршацца

Еўрарадыё: На форумах людзі абмяркоўваюць сітуацыю, пішуць, што гэта рыэлтары спецыяльна нагнятаюць кошты. Еўрарадыё патэлефанавала ў агенцтвы, каб здаць кватэру. У выніку ўсё раілі здаць даражэй, хоць першапачаткова прапанавалі ніжэйшы кошт.

Аксана Лукашэвіч: Узровень коштаў ідзе ўгару, вось глядзіце па часопісе, першая кватэра, з якой пачынаецца кошт, Янкі Маўра аднапакаёвая — 400 долараў, наступная Шаранговіча — 450. Калі ў мяне будзе кватэра за 200, ніхто проста не паверыць, што яна ёсць. Таму што агульнае меркаванне іншае.

Па-другое, з якіх падахвочванняў мы раім павялічыць. Чалавек, які здае нерухомасць, павінен атрымаць з яе найбольшую выгаду. На сённяшні момант мы ашукаем таго чалавека, калі скажам што паставіўшы пральную машыну, ён не атрымае выгады. Вам сказалі рэальны рынкавы кошт. Калі трэба здаць тэрмінова з перадаплатай за год, кватэру ўзялі б на ўмовах па 200 долараў.

У агенцтва нерухомасці, як у пасярэдніка ёсць два бакі. Ёсць кліент, які хоча зняць кватэру, і той, які хоча здаць. І калі я ўвесь час буду, як агент, прыніжаць кошт кватэр, то ў мяне ў выніку не будзе ніводнай кватэры. Калі гэта новабудоўля, там ляжыць ламінат, кафля, сучасны мяккі куток, то гэта кватэра не будзе каштаваць 200 долараў. Таму што ўзровень коштаў на такія кватэры вышэйшы. Таму мы прапануем дадаць туды тэхніку і здаваць даражэй. Таму што гэта кватэра не брэжнеўка і не хрушчоўка.

Еўрарадыё: Хай так, але цяпер, у прынцыпе, знайсці кватэру танней за 300 немагчыма?

Аксана Лукашэвіч: Праблема не ў агенцтвах. Гэта не робяць агенцтвы па нерухомасці. Сёння здаецца кватэра на Лагойскам тракце. Можам з вамі туды паехаць, і вы яшчэ паспрабуйце скінуць 10 долараў ад тых "300 плюс камунальныя", якія патрабуе ў дадзены момант гаспадыня.

Еўрарадыё: А што ў гэтай кватэры ёсць?

Аксана Лукашэвіч: Кухня з халадзільнікам, секцыя і мяккі куток 70-х гадоў! І каштуе яна 300 долараў. І гэта не мае рэкамендацыі. І ўчора мне ва ўльтыматыўнай форме было сказана: я паглядзела ў інтэрнэце, я ведаю ўзровень коштаў, і вы не ўведзяце мяне ў зман.

Наступіў час гаспадароў, якія хочуць атрымаць вялікую выгаду, а разумныя людзі ўжо здалі кватэры

Еўрарадыё: Адкуль гэта з'явілася, раней здавалі людзі за 200, і было звычайна ўсё?

Аксана Лукашэвіч: Калі быў перыяд крызісу, з доларам праблемы, мы здавалі кватэры і за 1,3 мільёна рублямі без праблем, гэты кошт ішоў ад гаспадароў.

Вельмі многія гаспадары хочуць стабільна атрымліваць свае 1,5 мільёна за арэнду. Каб у іх жыла сям'я, доўга, і за кватэрай глядзелі. Ёсць жа людзі, якія хочуць атрымаць любым шляхам маментальную выгаду. Сённяшні перыяд — гэта менавіта такія гаспадары.

Рынак падзяляецца на пласты, і ў кожным пласце ёсць разумныя людзі, і ёсць неразумныя. Усё гэта ім растлумачыць аднаму агенту гэта вельмі складана. Трэба весці тлумачальную працу, але патрэбна заканадаўчая база. Мне б растлумачыць той гаспадыні, што кут 70-х гадоў вы не маеце права здаваць, таму што не падыходзіце пад стандарт. І ваша кватэра не можа лічыцца ўкамплектаванай, таму што там няма пральнай машыны і халадзільніка, таму што, на жаль, такі закон.

За мяжой усё гэта прапісана. Якая кухня, які халадзільнік, мэбля не старэйшая за два гады. І ў агента там ёсць выразны стандарт, якой павінна быць кватэра.

Еўрарадыё: Але людзі гатовыя здымаць за такія грошы? Ці ім проста няма куды падзецца, таму што настолькі павялічыўся попыт?

Аксана Лукашэвіч: Попыт насамрэч велізарны. Але мы толькі фіксуем заяўкі. Паглядзіце ў журнал, як вы думаеце, з 8 паступілых заявак можна чым-небудзь забяспечыць? Вось прыйшоў пакой на Дзянісаўскай для дзяўчыны, а мне сёння патэлефанавала 8 чалавек, якія хочуць да 300 аднапакаёвую кватэру з пральнай машынай. Гэта ўся інфармацыя, і тэлефоны маўчаць, мы з вамі гутарым ужо амаль 20 хвілін.

Еўрарадыё: Можа, гэта звязана з тым, што людзі баяцца здаваць ільготнае жыллё, з-за выказвання прэзідэнта?

Аксана Лукашэвіч: У дадзены момант я, у прынцыпе, згодна з прэзідэнтам. Калі вы атрымалі льготны аднаадсоткавы крэдыт, і вам няма дзе жыць, а цяпер здаяце ў арэнду і не жывяце там самі, вы пазбавілі магчымасці мільёны сем'яў, якія жывуць у трансфарматарнай будцы. Пажарнік, які курыруе нас, жыве з жонкай і дзіцём менавіта там, таму што яму не дасталася льготнага крэдыту. Але гэта сітуацыя на рынку не зрабіла надвор'я. У нас не даюць кожнаму другому льготныя крэдыты, даюць абраным.

Проста не ідзе абменны працэс. І не ідзе вельмі сур'ёзна. У арэндзе заўсёды было шмат прабелаў, у тым ліку, у законе, і цяпер яны проста назапасіліся. Але з'явілася яшчэ новае. Маленькія гарады — Смалявічы, Заслаўе, Аляхновічы, Гатава, Міханавічы. Наплыў народу ідзе ў Мінск — яны хочуць тут працаваць. Калі па нашай кнізе рэгістрацый раней на 10 мінчукоў быў адзін іншагародні, то зараз на 10 іншагародніх адзін мінчук, які шукае кватэру.

Еўрарадыё: Але кватэры цяпер вельмі дарагія, нават у Мінску не многія зарабляюць гэтулькі, каб зняць кватэру за 300-400 долараў і яшчэ на жыццё заставалася. Адкуль у людзей грошы?

Аксана Лукашэвіч: Адбываецца ўшчыльненне арэнды. Збіваюцца людзі ў 2-3 чалавекі ў аднапакаёвыя кватэры. І з той прычыны, што іх жыве па 3 чалавекі, то выходзіць не вельмі дорага, таму яны пагаджаюцца.

Гаспадары пры 20 ахвочых становяцца на зэдлік і пытаюць: “Хто больш дасць?”

Еўрарадыё: Цяпер ідуць гутаркі пра дзяржаўныя арэндныя дамы. Ці зможа дзяржаўная арэнда памяняць сітуацыю да лепшага?

Аксана Лукашэвіч: Тыя арэндныя дамы, якія цяпер плануюцца, яны не вырашаць пытанне. Нават дзясятую долю. Нават такі арэндны раён, як Заранка, кошт па арэндзе не паменшыць. Таму што людзей у пошуках заробкаў у Мінск прыехала значна больш. Таму што знайсці працу на 3-4 мільёна рублёў у Заслаўлі немагчыма, а ў Мінску магчыма. Тыя ж гіпермаркеты набіраюць прадаўцоў. І моладзь рухаецца сюды, каб проста зарабіць, і жыццё тут больш маштабнае.

Еўрарадыё: Ці ёсць хоць якія-небудзь надзеі на паляпшэнне сітуацыі?

Аксана Лукашэвіч: Пакуль продажы не рушаць і не пойдуць крэдыты на выгадных для людзей умовах, нічога не зменіцца. У 1995 годзе, калі я прыйшла працаваць, была абсалютна такая ж сітуацыя на рынку арэнды. Мы ездзілі па факце на кватэры за 300, і гэта была адна кватэра — адзін выезд. Выбару не было, і ўсе пра гэта ведалі.

І такога не было, што я пагляджу 20 кватэр, а выберу тое, што мне спадабаецца больш. Іх проста не было на рынку! І зараз права выбару няма. У патыліцу дыхаюць яшчэ 10 чалавек, ці 20. Гаспадары пры 20 ахвочых становяцца на зэдлік і пытаюць: “Хто больш дасць?” Мы ў такіх аўкцыёнах таксама ўдзельнічаем. Такое ў апошні час часта бывае.

Еўрарадыё: Якія ж ёсць шляхі рашэння, на ваш погляд?

Аксана Лукашэвіч: Вызначэнне арэнды. Вызначыць, што такое арэнда, на якіх умовах здаюць гаспадары, на якіх прымаюць агенцтвы і прыняць гэта, як заканадаўчую базу. Выразна і зразумела: вось гэта кватэра можа каштаваць столькі вось, вось гэта столькі. Вызначыць адказнасць гаспадароў за рэшту па завышаным кошце. І вызначыць суму падатку не адной базавай, а адсоткам.

Як будзе звычайная стаўка па крэдытах, і людзі зразумеюць, што гэта выгадна, тут жа рушыць рынак.

І вырашыць пытанне не з самім арэндным жыллём, а з іншагароднімі. Як гэта раней было, калі людзі прыязджалі, і прадпрыемствы давалі інтэрнаты, дзе жылі па 4 чалавекі. Не было такога ўсплеску прыезджых менавіта на прыватны жылы фонд.

І гаспадары тармазнуцца па ўзроўні ўздыму коштаў. Я вам казала, што кватэра, якая каштавала 70 долараў, яна каштуе 300 без паляпшэнняў, а такога дапускаць нельга. Гаспадары павінны разумець, што здаючы кватэру ў арэнду і атрымліваючы амаль чысты прыбытак, павінны выдаткаваць трэцюю частку гэтых грошай, на тое, каб кватэра добра выглядала і прыемна было туды засяліцца.

Еўрарадыё: Можа, сёння выгадней узяць крэдыт і купіць кватэру і плаціць па крэдыце, чым здымаць?

Аксана Лукашэвіч: У мяне было 15 сталых кліентаў у мінулым месяцы. Калі кошты пайшлі ўгару, 8 з 15 узялі крэдыты і купілі кватэры. Яны кажуць, што нам прасцей 400 долараў банку плаціць, але жыць у сваёй кватэры. Людзі палічылі, што той жа крэдыт у месяц будзе абыходзіцца 350-400 долараў, але ўжо за сваё жыллё.

Еўрарадыё: Але чаму тады не паляпшаецца сітуацыя?

Аксана Лукашэвіч: Таму што адсотак не вельмі вялікі людзей, якія могуць узяць крэдыт, як маладая сям'я і гэтак далей.

Дэфіцыт жылля адчуваецца і не толькі ў Мінску, але і ў абласных гарадах. Шмат прыезджых з перыферыі, шмат расіян — за лета я чалавек 20 засяліла. Яны займаюць досыць вялікую нішу. Студэнты ў чэрвені не выехалі! Звычайна вызваляецца шмат кватэр, але яны не выехалі, а потым прыехалі новыя! А тыя, якія скончылі, яны таксама не ўсе назад з'ехалі. Жыллё практычна не вызвалялася. Добрыя недарагія кватэры здаюцца праз знаёмых, але гэта даволі вузкае кола, і яны ўжо ўсе занятыя.