Ці атрымаецца цяпер у Беларусі зарабіць на здачы жылля?

Лішняя кватэра, калі яна ў вас ёсць, павінна прыносіць прыбытак. Ці магчыма цяпер зарабіць на здачы жылля ў арэнду і якія перспектывы чакаюць тых, хто ўжо ўклаўся (ці толькі збіраецца) у інвестыцыйныя метры, — Office Life разбіраўся разам з экспертамі.

Сітуацыя 1. Вы плануеце ўкласці свабодныя грошы ў нерухомасць у новым раёне Мінска

Разглядаем гіпатэтычны варыянт укласціся ў "аднапакаёўку" ва ўмоўным "Мінск-Свеце" — буйным новым раёне сталіцы, які актыўна развіваецца.

— Калі мы гаворым пра "Мінск-Свет", які сёння здаецца многім прывабным праз кошты і перспектывы мець нерухомасць у новым раёне, то я б вельмі скептычна ацаніла перспектывы ўкладаць грошы ў кватэру там менавіта з мэтай здаваць потым яе ў арэнду і на гэтым зарабляць, — кажа незалежная экспертка па жылой нерухомасці Наталля Літоўская.

Паводле яе словаў, сёння ў гэтым раёне будуецца велізарная колькасць менавіта інвестыцыйнага жылля: магчыма, да чвэрці ўсіх кватэраў былі задуманыя пад здачу ў арэнду, аднапакаёвыя ж — і зусім да паловы.

— Калі здадуцца ўсе дамы жылога квартала, на рынку можа аказацца каля 10-15 тысяч кватэраў, якія здаюцца ў адзін момант на адносна невялікай тэрыторыі. Ці знойдзецца на іх такая колькасць арандатараў? Нават калі так, то трэба разумець, што чым большая прапанова, тым вышэйшая канкурэнцыя і, адпаведна, ніжэйшая цана. Сёння я магу дапусціць, што арэндныя кошты ў такім раёне апусцяцца нават ніжэй за кошты ў Каменнай Горцы, — мяркуе экспертка.

Давайце лічыць, ці выгадна сёння планаваць такія інвестыцыі (але з агаворкай — мы разглядаем актуальныя цэны, пры гэтым разумеючы, што цалкам немагчыма прагназаваць, якімі яны будуць праз 1-3 гады).

Дапусцім, вы зараз укладваеце ў куплю 30-метровай аднапакаёўкі-студыі $ 30 000, чакаеце здачы дома — гэта значыць, каля года вашы грошы не працуюць, потым робіце мінімальны рамонт — з разліку каля $300 на метр для кватэры "ў бетоне", купляеце бюджэтную неабходную мэблю і пачынаеце здаваць кватэру ўмоўна за $200 (гэты цэнавы прагноз, лічыць экспертка, у будучыні можа аказацца аптымістычным).

У такім выпадку, толькі каб "адбіць" стартавыя інвестыцыі, нам спатрэбіцца 16 гадоў. Далей кватэра нарэшце пачне зарабляць. У разліках мы не ўлічваем кошт прастою, калі на ўладальніка кладуцца камунальныя плацяжы, падатак на нерухомасць, рэгулярныя дробныя — а часам і буйныя — касметычныя рамонты і іншыя бягучыя выдаткі.

І справа нават не ў раёне. Прыблізна такія ж перспектывы заробку на здачы ў арэнду і ў тых, хто выбірае для інвестыцый прынцыпова іншы раён — напрыклад, Новую Баравую.

— Там больш шанцаў знайсці арандатараў: прапаноў на рынку будзе менш, канкурэнцыя —  ніжэйшая, а кошт арэнды, магчыма, — вышэйшы. Праўда, і ўваход крыху даражэйшы: кошт метра будучай аднапакаёўкі ў Новай Баравой не ніжэйшы за $ 1200-1300. Плюс трэба ўлічваць, што ўкласці грошы трэба сёння, а ваш навабуд здадуць, напрыклад, у 2024-м. Якія будуць эканамічныя ўмовы ў 2024 годзе, цяпер сказаць не зможа ніхто: колькі тады будуць каштаваць матэрыялы і рамонтныя працы, мэбля, ці будуць арандатары... Простая матэматыка паказвае, што свае ўкладанні вы зможаце адбіць не раней чым у папярэднім прыкладзе, калі разглядаеце толькі здачу ў арэнду. Але такі варыянт мае права на жыццё, калі вы самі разлічваеце хай не адразу, але калісьці там жыць (ці, напрыклад, перавезці бацькоў на пенсіі), — раіць экспертка.

Сітуацыя 2. Ёсць навабуд без рамонту — даводзіць да ладу або прадаць цяпер?

— Такім пытаннем, думаю, цяпер задаюцца вельмі многія ўладальнікі, якія інвеставалі ў кватэры некалькі гадоў таму, — кажа Наталля Літоўская. — У найбліжэйшыя гады іх будуць тысячы. Думаю, рана ці позна каля траціны ўладальнікаў усё ж выставіць іх на продаж — і зноў жа высокая канкурэнцыя ўдарыць па цэнніку.

Давайце зноў лічыць. Вы ўжо ўклалі ў будаўніцтва 30-метровай аднапакаёўкі-студыі каля $39 000 (гатовыя сёння кватэры на стадыі будаўніцтва прадаваліся па $1200-1300 за метр). Калі захочаце прадаць гатовае жыллё, то ў рамонт і абсталяванне трэба ўкласці яшчэ мінімум $ 7-8 тыс. Кошт такіх студый у раёнах тыпу "Мінск-Свет" сёння, калі арыентавацца на нешматлікія аб'явы аб продажах, — $46-48 тыс. Гэта значыць, прадаўшы гатовае жыллё, у найлепшым выпадку вы адаб'яце ўжо ўкладзенае. Здаючы, вярнуць свае інвестыцыі (зноў не ўлічваем спадарожных выдаткаў) атрымаецца не раней чым праз 19-20 гадоў. Атрымліваецца, фізічна прасцей у цяперашняй сітуацыі прадаваць кватэру "ў бетоне".

— У прынцыпе, укладаць сёння сродкі ў будаўніцтва нерухомасці, думаю, варта толькі ў тым выпадку, калі кватэра патрэбна вам для жыцця, а не для здачы ў арэнду, — рэзюмуе экспертка.

Наталля Літоўская раіць: калі вы ўсё ж вельмі хочаце паспрабаваць сябе ў ролі арэндадаўца, найлепшым варыянтам будзе купіць кватэру на "другасным рынку" і пачаць атрымліваць сродкі ад яе проста цяпер.

— Купіце стандартную "аднапакаёўку" ў доме недалёка ад метро, укладзіце невялікую суму ў касметычны рамонт і проста сёння пачніце здаваць за $200-250. Самае важнае тут тое, што вы сёння ўклалі — і сёння ж кватэра пачынае адпрацоўваць гэтыя ўкладанні. "Закопваць грошы ў катлаван" сёння досыць рызыкоўна. Рэнтабельнасць укладанняў, вядома, хутчэй за ўсё, усё роўна будзе ніжэйшай, чым умоўна можна атрымаць, паклаўшы грошы на дэпазіт у банку ў беларускіх рублях, але беларусы гістарычна больш вераць у кватэры, чым ва ўклады.

Сітуацыя 3. Вы з'ехалі, а кватэра засталася: прадаваць або здаваць?

— Тут адказ будзе залежаць толькі ад планаў канкрэтнай сям'і. Калі людзі плануюць рана ці позна вяртацца ў Беларусь, то здавайце — хай яна хоць бы сама сябе ўтрымлівае. Ва ўмовах нявызначанасці я б дакладна не раіла разглядаць варыянт прадаваць з думкай, што праз 5 гадоў купіце нешта аналагічнае або лепшае за тыя ж грошы, — рэкамендуе Наталля Літоўская. — Калі ж вяртацца вы не плануеце, то прадавайце, у вас як мінімум будзе стартавая сума для жыцця ў іншай краіне.

Сітуацыя 4. Здаваць "на суткі" больш выгадна, чым у доўгатэрміновую арэнду?

Сапраўды, можна разгледзець і такі варыянт заробку. Ён падыходзіць і тым, хто толькі рыхтуецца інвеставаць у лішнія метры, і тым, хто ўжо мае лішнюю кватэру, і тым, хто з'ехаў, а яго кватэра прастойвае. Наколькі гэта проста і выгадна?

— На жаль, вельмі складана прагназаваць, як спрацуюць любыя інвестыцыі ў перспектыве. Так што мы можам абмяркоўваць толькі сітуацыю, якая склалася на рынку кароткатэрміновай арэнды цяпер, — тлумачыць кіраўніца аддзела кароткатэрміновай арэнды групы кампаній "Мольнар" Аляксандра Трубская.

— Адназначна гэты год зрабіўся больш удалым для арэндадаўцаў: кавідныя абмежаванні знятыя, турыстычныя напрамкі для адпачынку расійцаў абмежаваныя — таму гэтым летам у нас велізарная колькасць турыстаў з Расіі. Можна спадзявацца, што на навагоднія святы зноў будзе рост попыту. Да дакавідных часоў, вядома, яшчэ далёка, плюс нельга забываць, што сур'ёзна скараціўся паток заходніх турыстаў у Беларусь, ёсць праблема з браніраваннем праз сэрвісы Booking і Airbnb, але рынак адназначна ажыў.

Па прыкідках Аляксандры, на рынку кароткатэрміновай арэнды прыблізна напалову буйных і дробных гульцоў. І, паводле яе словаў, гэта значыць, што любы ўладальнік кватэры можа паспрабаваць зарабляць на гэтым — але ў любыя, а асабліва ў цяперашнія нестабільныя часы трэба разумець, што гэта зусім не лёгкі хлеб.

Цэны на пасуткавую арэнду знізіліся: калі ў 2005-2007-х кватэру ў сярэднім коштавым сегменце ў сталіцы на суткі здавалі за $ 70, у 2013-м — за $50, цяпер жа цэннік знізіўся да недзе $25 у эквіваленце. На выходных добрая "двушка" ў цэнтры можа прыносіць $ 60 у суткі, у будні — не больш за $ 40.

Гэта значыць, каб зарабіць (і мы гаворым пра выручку, а не пра прыбытак) умоўныя $ 250 у месяц, кватэра павінна здавацца не менш за 15-20 сутак (не забываемся ўключыць у выдаткі падатак, камунальныя паслугі, клінінг, кампенсацыю стратаў, якія ў гэтым бізнесе непазбежныя). Выйсці на такія паказчыкі са старту, без досведу і з адной-двума кватэрамі пад арэнду вельмі малаверагодна, кажуць эксперты рынку. Але і ў выпадку поспеху чакаць акупнасці сваіх укладанняў можна ад 8-10 (калі мы здаем гатовую кватэру) да 18-20 (калі папярэдне робім з нуля пад здачу навабуд «у бетоне») гадоў.

Калі ў вас няма досведу, пастаянных кліентаў (а значыць — і сарафаннага радыё, якое ў асноўным і прыводзіць новых пастаяльцаў), разумней усё ж здаць лішнюю кватэру ў доўгатэрміновую арэнду або перадаць у субарэнду дасведчаным прадпрымальнікам-сутачнікам (па сутнасці, для вас гэта будзе такі ж даход, як з доўгатэрміновай арэнды).

Прадпрымальнік у сферы кароткатэрміновай арэнды жылля Аляксандр Сачавічак у сваю чаргу мяркуе, што няма такога бізнэсу, які нельга было б паспрабаваць.

— Калі ў вас ёсць лішняя кватэра і жаданне на ёй зарабіць — прапануйце яе на суткі. Патэнцыял рынку высокі, кліентаў хопіць на ўсіх. Але лёгка не будзе: вам давядзецца ўкласці сродкі ў падрыхтоўку кватэры да здачы (каля $ 1000, акупяцца дзесьці за паўгода), у падтрыманне яе ў таварным стане, у абавязковыя плацяжы. На кожную кватэру знойдзецца свой кліент, проста чым менш будзеце ўкладаць, тым ніжэйшым будзе і заробак: вельмі выгадна здаваць цалкам звычайную кватэру не атрымаецца.

Эксперт рэкамендуе: найбольш прыдатнай для старту на гэтым рынку будзе «аднапакаёўка» ў сталіцы недалёка ад метро з двума спальнымі месцамі.

— Але калі б у мяне цяпер былі свабодныя $ 50 тыс., то я б не купляў за іх кватэру, а ўклаў бы ў пошук і падрыхтоўку да здачы субарэндных кватэраў — так выдаткі акупіліся б хутчэй, — рэзюмуе Аляксандр.